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2019年02月22日 星期五 放大 缩小 默认
房子80万不卖,却选66万
一处房屋两份合同,法院认定原业主恶意串通
东莞时报记者 尹金钟 通讯员 叶美伶 来源:东莞时间网

    一处房屋买卖出现两份交易合同,业主却宁愿选择低价合同。经查明,法院认定原业主与他人恶意串通损害第三人利益,认定为无效合同。

    房东卖房后迟迟未办理过户手续

    2015年12月31日,朱女士与汪先生签订《房屋买卖合同》,约定朱女士将位于东莞市大朗镇某处房屋出售给汪先生,房屋转让总价款为66万元;其后汪先生支付定金1万元和首期房款60万元,房屋于2016年4月16日交付使用,但产权过户手续迟迟没办妥。

    汪先生称已多次催促朱女士办理仍没结果,因此,2017年4月5日,汪先生向东莞市第二人民法院提起诉讼,请求朱女士尽快办理房屋过户手续,并要求朱女士支付违约金13.2万元及利息。

    然而与此同时,有第三人韩先生也向东莞市第二人民法院提出诉讼请求,称韩先生于2016年1月12日与朱女士签订合同,约定将此处房屋出售给韩先生,价格为80万元,韩先生已支付定金5万元,但其后朱女士通过中介方退回定金。

    韩先生认为汪先生与朱女士之间的合同属于恶意串通,要求法院确认汪先生与朱女士之间签订的房屋买卖合同无效。

    一房两卖真假难辨?

    本案分别于2017年9月14日、2018年7月11日进行公开开庭审理。

    韩先生称,他和朱女士之间的买卖合同是通过第三方完成的,而汪先生和朱女士的买卖是熟人之间私下交易,未通过中介,故作假嫌疑很大。而且朱女士行为不符合常理,她违约的合同是价格较高的合同。

    另外在汪先生支付了大部分款项后,朱女士却没有办理过户手续,汪先生交付的60万元转账也并未注明是购房款,韩先生认为是为虚假交易而制作的。

    此外,朱女士在与韩先生的交易过程中从未表明过房屋已出售的事实,相反还在配合韩先生办理银行按揭手续。因此,韩先生认为汪先生与朱女士之间的合同属于恶意串通。

    汪先生辩称,他和朱女士签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,内容不违反法律强制性规定,应受法律保护,韩先生的揣测无事实依据。房屋交易价款实际上两份合同约定的价值大致相当,因为韩先生签订的合同约定的税费是由朱女士承担,而朱女士与汪先生签订的合同则约定由汪先生承担。由于朱女士与汪先生签订的合同约定付款分三期付清,无需向银行申请贷款,这对于急需资金周转的朱女士来说非常具有吸引力。

    法院判令:恶意串通合同无效

    法院经审理查明,认为即使两份合同税费承担者不同,但其差距仍然是显而易见的,朱女士选择价低而非价高的合同,不合常理。根据物业管理费缴费记录,未有证据证明汪先生在房屋交接清单显示时间的2016年4月16日之后以其名义缴纳2016年4月、5月的物业管理费。另外本案汪先生与朱女士之间现存仅有一份合同原件,朱女士解释为原件丢失,汪先生解释为他的原件出借给朱女士做另案使用。但法院认为,在尚未过户的情况下,如此重要的、唯一的文件借予对方却没有办理任何借用签收手续,显得不合理。而且根据鉴定结论,汪先生与朱女士签订的《房屋买卖合同》和《房屋交接清单》中两个朱女士的指印形成时间间隔仅为0.3个月,但两份文件落款时间却竟相差6个月之远,难以采信该两份文件的落款时间。

    2018年7月23日,东莞市第二人民法院对此案作出了一审判决,确认朱女士与汪先生的行为属于恶意串通,损害第三人利益,双方所签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同,对于第三人韩先生的请求,予以支持,对于原告汪先生的诉讼请求,全部予以驳回。

    收到判决书后,朱女士不服判决,遂向东莞市中级人民法院提起上诉。中级法院经审理,驳回上诉,维持原判。

    / 法官说法 /

    是否会影响第三人利益

    是判定恶意串通前提

    主审本案的东莞市第二人民法院法官刘伍雄称,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项的规定,恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的,合同无效。

    根据条文规定,需要判断第三人(韩先生)对于原告(汪先生)与被告(朱女士)双方所签订的合同是否具有利益。根据查明事实,三方当事人均确认,第三人与被告于2016年1月12日就涉案房屋签订《房地产买卖合同》。

    被告未提交证据证实已与第三人达成解除合同合意,被告向中介方退回定金的方式尚不能足以证实该合同已经有效解除,因此,原、被告之间的合同效力,直接影响第三人利益是否能得到实现,故此认为第三人对此具有利益。

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